Construire ou rénover : comment aborder la question?
Construire votre maison à partir de rien ? Rénover une habitation existante ? Ou louer quand même ? C'est une question qui préoccupe de nombreux Belges et Néerlandais. Les prix des maisons augmentent et les travaux que vous pouvez réaliser vous-même ont un impact important sur le budget. Vous avez pesé le pour et le contre, mais vous voulez arrêter de stresser. Vous ne voulez surtout pas que la rénovation mette votre couple à l'épreuve, ni avant ni pendant le projet. Nous vous guidons donc sur la bonne voie : quels sont les éléments à prendre en considération si vous décidez de construire ou de rénover ? Une fois la question tranchée, quelles étapes devez-vous mettre en œuvre ? Et de quels outils élémentaires avez-vous absolument besoin si vous vous retroussez les manches ?
Pourquoi loueriez-vous?
Il va de soi que la location a ses avantages. Elle vous offre une certaine liberté : vous pouvez déménager sans trop de difficultés dans une habitation mieux adaptée à vos besoins du moment. Peut-être commencerez-vous par un studio, pour passer à une maison plus tard, et emménagerez-vous à nouveau dans un appartement lorsque les enfants auront quitté la maison ? Si vous louez, c'est possible.
“Quand on loue, on ne sait jamais trop où on sera demain.”
La location est également simple : il vous suffit peut-être de signer un contrat de location et de verser une caution. Vous ne devez donc pas débloquer de grosses sommes d'argent ou contracter un prêt. Vous évitez également tous les soucis et les charges qu'un propriétaire doit supporter, comme la réparation du toit. Mais à l'échéance du bail, il se peut que vous deviez soudainement déménager. Vous ne savez donc jamais trop où vous serez demain.
Pourquoi acheter et construire ou rénover ?
Acheter et construire ou rénover vous donne un sentiment de sécurité. Votre maison vous appartient, personne ne peut vous sortir de là. En prime : vous pouvez aménager votre maison comme bon vous semble. Faut-il abattre un mur intérieur pour agrandir une pièce ? Vous voulez transformer une chambre en salle de bains ? Tout cela est possible, c'est vous qui décidez!
“Acheter et construire ou rénover vous donne un sentiment de sécurité. En outre, vous pouvez aménager votre maison comme bon vous semble.”
Vous avez une idée très claire de ce à quoi doit ressembler votre maison, ainsi que de l'endroit où vous voulez vivre et de quelle façon ? Dans ce cas, une nouvelle construction est idéale. Comme vous utilisez de nouveaux matériaux, vous resterez longtemps à l'abri de réparations majeures et votre maison aura une valeur de revente élevée. Vous devez néanmoins vous conformer à un grand nombre de normes, règles et prescriptions. Également en matière d'énergie, ce qui signifie que votre maison consommera moins d'électricité, de gaz naturel, etc. qu'une ancienne maison rénovée.
Une habitation neuve implique un budget trop important, mais vous voulez quand même vivre dans un endroit agréable ? Ou vous ne voulez pas vous risquer dans l'aventure que représente une nouvelle construction ? Alors la rénovation est intéressante. Une maison ancienne peut avoir beaucoup de charme et est souvent plus spacieuse qu'une construction neuve. De plus, vous rénovez davantage au rythme qui vous convient d'un point de vue financier et pratique. Les plans de rénovation sont également plus faciles à ajuster en cours de route. Si vous rénovez, vous devrez peut-être aussi vous conformer à moins de règles et à moins de prescriptions urbanistiques. Mais une rénovation est plus intense et met davantage vos nerfs à rude épreuve. Que vous fassiez beaucoup vous-même ou que vous deviez coordonner plusieurs entrepreneurs.
“Vous rénovez une ancienne habitation davantage au rythme qui vous convient d'un point de vue financier et pratique.”
Au moment de l'achat, vous devez vous assurer que les structures porteuses au moins sont en ordre. Par conséquent, lorsque vous visitez l'habitation, faites-vous accompagner d'un expert qui détectera les vices cachés éventuels.
Comment puis-je lancer et mener à bien une construction ?
Avant tout : budget et financement
Construire à partir de rien exige beaucoup de moyens financiers. Tout commence par un sérieux budget pour le terrain. Et si vous voulez y vivre rapidement, vous avez aussi besoin d'un solide budget pour la construction proprement dite. Si nécessaire, vous pouvez attendre un peu entre l'achat du terrain et les travaux de construction pour constituer un peu plus de capital. L'avantage est qu'une construction est relativement facile à planifier, même financièrement.
Il est préférable d'établir le budget d'abord, avant même de commencer à chercher un terrain à bâtir. Il est important que tous les coûts soient pris en compte. Aussi les droits d'enregistrement, les honoraires de notaire, quelques petits frais notariaux, le précompte immobilier, les raccordements et les travaux de démolition, bien sûr tous les frais pour la construction proprement dite, etc.
“Il est préférable d'établir votre budget avant de chercher un terrain à bâtir.”
Si vous contractez un prêt hypothécaire, vous devrez peut-être aussi souscrire une assurance solde restant dû. Celle-ci garantit le remboursement du prêt en cas de décès. En général, le montant n'est pas très élevé.
Étape 1 : trouver un terrain à bâtir
Votre première tâche est de trouver un terrain à bâtir. Ce n'est pas une tâche facile aujourd'hui, car les terrains à bâtir sont rares tant en Flandre qu'aux Pays-Bas. Et si les gouvernements flamand et wallon appliquent la halte au béton à partir de 2040 et 2050 respectivement, la recherche en Belgique ne sera pas plus facile non plus.
Étape 2 : trouver un bon architecte
Si vous construisez une maison, vous travaillez avec un architecte. Celui-ci prend au moins en charge l'élaboration des plans, le contrôle du chantier et la réception des travaux. En même temps, il se charge souvent d'estimer les coûts, de trouver les bons entrepreneurs...
Étape 3 : arriver au premier coup de pelle
En collaboration avec l'architecte, vous réalisez un avant-projet. Si les grandes lignes de votre maison sont déterminées, vous choisissez les bons matériaux et l'architecte établit les plans d'exécution. L'architecte vous aide également dans la demande de permis d'environnement (permis de construire).
Étape 4 : trouver le ou les bons entrepreneurs
En collaboration avec l'architecte, vous rechercherez ensuite le ou les bons entrepreneurs. L'offre de prix est très importante, mais un entrepreneur doit aussi être en ordre dans d'autres domaines. Par exemple, dispose-t-il de compétences professionnelles suffisantes ? L'entreprise est-elle financièrement saine?
Étape 5 : la maison est prête pour la réception
Les derniers travaux sont terminés, c'est l'heure de la réception. C'est le moment où le client approuve les travaux, ou pas. Tout défaut doit être signalé et corrigé, car une fois le projet définitivement approuvé et accepté, il n'y a pas de retour en arrière. Bien que l'entrepreneur, l'architecte et le vendeur restent responsables des défauts majeurs pendant 10 ans.
Comment puis-je commencer et mener à bien une rénovation ?
Avant tout : budget et financement
Si vous choisissez de rénover une maison, vous pouvez effectuer les travaux à mesure que vous disposez de moyens financiers. De plus, en Flandre, vous payez 6 % de TVA pour les travaux de rénovation d'une maison de plus de 10 ans.
“Des travaux superficiels peuvent être effectués relativement rapidement et à peu de frais.”
Et cela n'est bien sûr pas inclus dans les frais pour rénovation proprement dite. Tout d'abord, vous devez faire appel à des experts pour déterminer les travaux nécessaires et leur prix. Ensuite, ceux-ci doivent naturellement être exécutés et payés. Les travaux superficiels, tels que les peintures, peuvent être réalisés assez rapidement et à peu de frais (compter en moyenne 300 euros/m² pour les sols et les murs). Les travaux de rénovation conséquents, tels que la toiture et l'électricité, prennent plus de temps et sont plus coûteux (compter en moyenne 500 euros/m² pour la démolition et la reconstruction d'un mur).
Si vos plans de rénovation ont un prix élevé, un prêt peut alléger la pression financière. Soit vous contractez pour ce faire un prêt de rénovation distinct, soit vous utilisez à nouveau une hypothèque existante, soit vous contractez un nouveau prêt hypothécaire. Pour l'achat d'un bâtiment, vous contracterez sans aucun doute aussi un prêt hypothécaire.
Étape 1 : collecter le plus d'informations possible
Vous voulez acheter un bâtiment à rénover ? Renseignez-vous donc sur l'état général du bâtiment afin de vous faire une idée des travaux à réaliser. La meilleure chose à faire est d'engager un architecte. Visitez la maison ensemble ; il ou elle vous aidera à évaluer le prix d'achat et à déterminer les frais.
Étape 2 : déterminer les travaux à réaliser et leur priorité
Notez tous les travaux que vous voulez exécuter, triés par ordre de priorité. Planifiez également les travaux dans l'ordre correct : démolition, gros œuvre, installation, façades, isolation, plafond, sous-dalle, revêtement de sol et/ou de mur, menuiserie et peinture.
Si vous apportez des changements structurels, il est préférable de continuer à travailler avec un architecte pour demander un permis d'environnement (permis de construire). Dans tous les cas, il est préférable de recourir à un architecte pour les grands travaux de rénovation. Celui-ci vous guidera ensuite à travers toutes les phases.
Étape 3 : trouver un entrepreneur ou des professionnels
Les plans de rénovation sont clôturés ? Contactez alors plusieurs entrepreneurs ou professionnels (trois à cinq) afin de comparer quelques devis. Ajoutez de 5 à 15 % au prix proposé pour couvrir les coûts imprévus. Rappelez-vous encore une fois que non seulement l'offre de prix est importante, mais aussi quelques références et la distance entre l'entreprise et votre domicile (moins les frais de transport).
Bien sûr, vous pouvez économiser de l'argent en exécutant des travaux vous-même. Quand est-ce une bonne idée ou pas ?
Étape 4 : exécuter les transformations
Une fois que tout est établi, du permis d'environnement à l'entrepreneur/aux professionnels éventuels, les travaux peuvent commencer. De la préparation (p. ex. démolition de murs) à la réparation et à l'assainissement, en passant par les travaux d'installation et d'isolation jusqu'à l'intérieur.
Soit vous suivez les travaux vous-même, soit c'est l'architecte qui s'en charge. Dans tous les cas, il est important que tout soit fait dans le bon ordre, dans les délais impartis. Gardez aussi un œil sur les finances pour ne pas avoir de surprises.
Étapes 5 : la réception
Convenez toujours d'une date de fin, lorsque vous avez commencé à travailler avec un entrepreneur ou des professionnels. Cela est obligatoire dans votre contrat avec l'entreprise. Si nécessaire, vous pouvez également inclure des clauses de retard dans le contrat.
De quels outils ai-je besoin si je veux exécuter moi-même des travaux ?
Vous voulez participer à la rénovation de votre habitation ? La meilleure chose à faire est de réaliser avant tout les travaux pour lesquels vous n'avez pas besoin de trop d'outils. Mais certains outils font simplement partie de l'équipement de base de tous ceux qui veulent rénover leur maison. Lesquels sont indispensables dans votre arsenal ?
D'abord et avant tout : les équipements de protection nécessaires, tels qu'une combinaison robuste, des gants de travail et des lunettes de protection (pas simplement des lunettes de soleil). Tout comme les outils à main : un marteau, des tournevis, des pinces (pinces et pinces coupantes) et des clés à douilles et/ou plates. En plus du matériel pour scier, couper et mesurer : cutter, scie égoïne, scie à métaux, lime, mètre, niveau à bulle, équerre et fausse équerre. N'oubliez pas l'escabeau.
Et, bien entendu, des outils électriques : une perceuse/visseuse – l'outil de tout bricoleur moderne avec lequel vous pouvez percer et visser dans des matériaux tendres – tout comme une scie sauteuse et une ponceuse. Si vous devez percer dans le bois, le métal, le plastique et des matériaux durs, vous aurez besoin d'une perceuse/visseuse à percussion. Si vous forez beaucoup dans le béton et la pierre dure, achetez un marteau perforateur.