Bouwen of verbouwen: hoe pak ik het aan?
Je huis van nul af aan bouwen? Een bestaande woning renoveren? Of toch huren? Het is een vraag waar vele Belgen en Nederlanders over tobben. De huizenprijzen stijgen en elk klusje dat je zelf kan doen, heeft een sterke invloed op het budget. Je hebt gewikt en gewogen, maar je wilt er niet te lang meer over stressen. Je wil vooral niet dat verbouwen een relatietest wordt, niet voor en niet tijdens het project. Dus zetten we je op weg: welke zaken moet je zeker afwegen indien je besluit te bouwen of te verbouwen? Wanneer de knoop eenmaal doorgehakt is, welke stappen moet je dan doorlopen? En welke basistools heb je zeker nodig, als je zelf de handen uit de mouwen steekt?
Waarom zou je huren?
Huren heeft op zich natuurlijk voordelen. Het geeft je vrijheid: je kunt zonder al te veel moeilijkheden verhuizen naar een woning die op dat moment beter afgestemd is op jouw noden. Misschien start je met een studio, schakel je later over naar een volledige woning en betrek je opnieuw een appartement als de kinderen het huis uit zijn? Als je huurt, kan dat.
“Als je huurt, ben je nooit helemaal zeker waar je morgen aan toe bent.”
Huren is ook eenvoudig: mogelijk moet je enkel een huurcontract tekenen en een waarborg betalen. Je moet dus geen grote sommen vrijmaken, of een lening aangaan. Ook ontsnap je aan alle zorgen en lasten die een eigenaar heeft, zoals het dak herstellen. Maar als de huurtermijn verstreken is, moet je mogelijk wel plots verhuizen. Je weet dus nooit helemaal zeker waar je morgen aan toe bent.
Waarom zou je kopen en (ver)bouwen?
Kopen en (ver)bouwen geeft je dan weer een gevoel van zekerheid. Je huis is van jou, niemand krijgt je daar weg. Een bonus: je richt je woning volledig in zoals je dat zelf wilt. Moet een binnenmuur eruit, om een kamer te vergroten? Wil je van een slaapkamer een badkamer maken? Dat kan allemaal, jij beslist!
“Kopen en (ver)bouwen geeft je een gevoel van zekerheid. Bovendien richt je je woning volledig in zoals je dat zelf wilt.”
Heb je een glashelder idee van hoe je woning eruit moet zien, en ook waar en hoe je wilt wonen? Dan is een nieuwbouw ideaal. Doordat je nieuwe materialen gebruikt, blijf je ook lang van grote herstellingen gespaard en heeft je woning een hoge verkoopwaarde. Je moet je wel aan heel wat normen, regels en voorschriften houden. Ook op het vlak van energie, waardoor je huis nadien wel minder elektriciteit, aardgas enzovoort verbruikt dan een oude, gerenoveerde woning.
Vergt een nieuwbouw een te groot budget, maar wil je toch op een goede locatie wonen? Of wil je je niet wagen aan een nieuwbouwavontuur? Dan is renoveren interessant. Een oude woning kan veel charme hebben, en is vaak ruimer dan een nieuwbouw. Bovendien verbouw je meer in je eigen financieel en praktisch haalbare tempo. Onderweg vallen de renovatieplannen ook nog makkelijker bij te sturen. Als je verbouwt, moet je je bovendien mogelijk aan minder regels en bouwvoorschriften houden. Maar een verbouwing is intensiever en wordt dus meer een stresstest. Zowel indien je veel zelf doet, als wanneer je meerdere aannemers moet coördineren.
“Een oude woning verbouw je meer in je eigen financieel en praktisch haalbare tempo.”
Bij de aankoop moet je je ervan verzekeren dat de dragende structuren op zich minstens in orde zijn. Neem daarom, wanneer je de woning bezichtigt, een expert mee die de eventueel verborgen gebreken ziet.
Hoe start en doorloop ik een nieuwbouw?
Voor alles: budget en financiering
Van nul af aan bouwen vergt veel financiële middelen. Het start al met een pittig budget voor de grond. En wil je er snel gaan wonen, dan moet je ook meteen een stevig budget hebben voor de bouw zelf. Eventueel kan je wat wachten tussen de aankoop van de grond en de eigenlijke bouwwerken om wat meer kapitaal op te bouwen. Voordelig is wel dat een nieuwbouw relatief makkelijk te plannen valt, ook financieel.
Het budget stel je het best eerst op, vooraleer je naar bouwgrond begint te zoeken. Belangrijk is dat je daarbij met alle kosten rekening houdt. In Vlaanderen gaat het dan bijvoorbeeld over de registratierechten, het ereloon van de notaris, enkele kleine notariële kosten en de onroerende voorheffing. In Nederland betaal je onder meer btw of overdrachtsbelasting, net als notaris- en kadasterkosten. Daarnaast zijn er de kosten voor de aansluitingen en het sloopwerk, alle uitgaven voor de bouw zelf, etc.
“Een oude woning verbouw je meer in je eigen financieel en praktisch haalbare tempo.”
Sluit je een hypothecaire lening af, dan moet je mogelijk ook een schuldsaldoverzekering (Vlaanderen) of overlijdensrisicoverzekering (Nederland) nemen. Daarmee garandeer je de terugbetaling van de lening, mocht je overlijden.
Stap 1: bouwgrond vinden
Je eerste opdracht is: bouwgrond vinden. Dat is vandaag geen eenvoudige opdracht, want zowel in Vlaanderen als in Nederland is bouwgrond vandaag schaars. En als de Vlaamse en Waalse overheid de betonstop doorvoeren, vanaf respectievelijk 2040 en 2050, wordt de zoektocht er in België ook niet eenvoudiger op.
Stap 2: een goede architect vinden
Bouw je een woning, dan werk je met een architect. Die staat op z’n minst in voor het opmaken van de plannen, de werfcontrole en de oplevering van de werken. Tegelijk ontfermt hij of zij zich vaak over het ramen van de kosten, het vinden van de juiste aannemers ...
Stap 3: tot de eerste spadesteek komen
Samen met de architect kom je tot een voorontwerp. Liggen de grote lijnen van je woning vast, dan kiezen jullie de juiste materialen en stelt de architect de uitvoeringsplannen op. De architect ondersteunt je ook bij het aanvragen van de omgevingsvergunning (bouwvergunning).
Stap 4: goede aannemer(s) vinden
Samen met de architect ga je vervolgens op zoek naar de juiste aannemer(s). De prijsofferte is daarbij zeer belangrijk, maar een aannemer moet ook op andere vlakken in orde zijn. Is hij bijvoorbeeld voldoende beroepsbekwaam? Is het bedrijf financieel gezond?
Stap 5: de woning is klaar voor oplevering
De laatste werken worden uitgevoerd; het is tijd voor de oplevering. Dit is het moment waarop je als bouwheer de werken goedkeurt, of net niet. Elke gebrek moet gemeld en verholpen worden, want eenmaal definitief goedgekeurd en aanvaard, is er geen weg meer terug. Hoewel de aannemer, architect en verkoper in Vlaanderen 10 jaar aansprakelijk blijven voor grote gebreken.
In Nederland mag je dan weer 5% van de aanneemsom achter de hand houden, in een depot bij de notaris. Stel je bij de oplevering of binnen de drie maanden daarna gebreken vast en herstelt de aannemer die niet? Dan kan je de uitkering van die 5% tegenhouden.
Hoe start en doorloop ik een verbouwing?
Voor alles: budget en financiering
Kies je ervoor een woning te renoveren, dan kan je de werken uitvoeren naarmate je financiële middelen ter beschikking hebt. Bovendien betaal je in Vlaanderen 6% btw voor renovatiewerken bij een woning van meer dan 10 jaar oud.
Dat neemt niet weg dat je eerst het huis moet kopen. De prijs van een bestaand pand ligt over het algemeen lager dan die van een nieuwbouw. In Vlaanderen betaal je onder meer registratierechten, het ereloon van de notaris, enkele kleine notariële kosten en de onroerende voorheffing. In Nederland betaal je bijvoorbeeld overdrachtsbelasting, notaris- en taxatiekosten.
“Oppervlakkige werken vallen relatief snel en goedkoop uit te voeren.”
En dat is natuurlijk nog buiten de uitgaven voor de renovatie zelf gerekend. Eerst dien je experten in te schakelen om de noodzakelijke werken en hun prijskaartje te bepalen. Daarna moeten die uiteraard uitgevoerd en betaald worden. Oppervlakkige werken, zoals verven en vloerbekleding, vallen relatief snel en goedkoop uit te voeren (reken op gemiddeld 300 euro/m² voor vloeren en muren). Stevige renovatiewerken, zoals dakwerken en elektriciteit, duren langer en zijn duurder (reken op gemiddeld 500 euro/m² voor de afbraak en heropbouw van een muur).
Hebben je renovatieplannen een groot prijskaartje, dan kan een lening de financiële druk verlichten. Ofwel sluit je daarvoor een aparte renovatielening af, ofwel gebruik je een bestaande hypotheek opnieuw, ofwel ga je een nieuwe hypotheeklening aan. Ook voor de aankoop van een pand sluit je ongetwijfeld een hypothecaire lening af.
Stap 1: verzamel zo veel mogelijk informatie
Wil je een te renoveren pand kopen? Informeer je dan ook over de algemene toestand ervan, om je een idee te vormen van de uit te voeren werken. Het best schakel je een architect in. Bezoek samen de woning; hij of zij zal helpen de aankoopprijs te beoordelen en de kosten te bepalen.
Stap 2: leg de uit te voeren werken en hun prioriteit vast
Schrijf alle werken op die je wilt uitvoeren, gerangschikt volgens hun prioriteit. Plan de werken ook in de juiste volgorde: afbraak, ruwbouw, inplanting, gevels, isolatie, plafond, ondervloer, vloer- en/of wandbekleding, timmerwerk en schilderen.
Voer je structurele veranderingen door, dan blijf je het best met een architect werken, om een omgevingsvergunning (bouwvergunning) aan te vragen. Sowieso schakel je het best een architect in bij grote renovatiewerken. Hij of zij begeleidt je dan door alle fasen.
Stap 3: vind een aannemer of vaklui
Liggen de renovatieplannen vast? Klop dan bij meerdere aannemers of vakmensen aan (drie tot vijf), om enkele offertes te vergelijken. Voeg nog 5 tot 15% aan het prijsvoorstel toe, om de onvoorziene uitgaven in te dekken. Weet opnieuw dat niet alleen de prijsofferte van belang is, maar ook enkele referenties en de afstand tussen het bedrijf en jouw woning (minder transportkosten).
Natuurlijk kan je besparen door zelf zaken uit te voeren. Wanneer is dat wel of niet een goed idee?
Stap 4: uitvoeren van de verbouwingen
Eenmaal alles vastligt, van de omgevingsvergunning tot de eventuele aannemer/vaklui, kunnen de werken starten. Van de voorbereidingen (bv. muren slopen) over herstellingen en sanering, werken aan de installaties en isoleren, tot het interieur.
Ofwel volg je zelf de werken op, ofwel doet de architect dit. In ieder geval is het belangrijk dat alles in de juiste volgorde gebeurt, binnen de voorziene tijdsperiode. Houd ook verder de financiën in het oog, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Stap 5: de oplevering
Spreek altijd een einddatum af, wanneer je in zee bent gegaan met een aannemer of vaklui. Dit staat verplicht in je overeenkomst met het bedrijf. Eventueel kan je ook vertragingsclausules in het contract laten opnemen.
Welke tools heb ik zeker nodig als ik zelf wil klussen?
Wil je zelf mee je woning renoveren? Het best voer je vooral die klussen uit waarvoor je niet al te veel gereedschap nodig hebt. Maar enkele tools behoren nu eenmaal tot dé basisuitrusting van al wie wil verbouwen. Welke mogen niet in je arsenaal ontbreken?
Eerst en vooral: de nodige middelen om jezelf te beschermen, zoals een stevige overall, werkhandschoenen en een veiligheidsbril (niet gewoon een zonnebril). Net als handgereedschap: een hamer, schroevendraaiers, tangen (nijp- en kniptang) en steek- en/of ringsleutels. Naast materiaal om te zagen, snijden en meten: cuttermes, handzaag, metaalzaag, vijl, meter, waterpas en winkel-/zwaaihaak. Vergeet ook de trapladder niet.
En uiteraard powertools: een schroefboormachine – dé tool van elke moderne klusser, waarmee je kunt boren in zachte materialen en schroeven – net als een decoupeerzaag en een schuurmachine. Moet je boren in hout, metaal, plastic en harde materialen, dan heb je een schroef-/klopboormachine nodig. Boor je heel veel in beton en harde steen, koop dan een boorhamer.